全程物业管理—全权委托管理服务

　　作为朝阳行业的物业管理业，正以其勃勃的生机显示出蒸蒸日上的势头。在这样的市场环境、行业发展趋势下，【安邦物业】定位市场，根据发展商的需求，把物业管理推向市场，面向社会承接物业管理项目，推行物业管理全权委托服务形式。经过努力，【安邦物业】公司面向社会全权接管的物业项目已达十余个。
　　所谓物业管理全权委托服务，即房地产开发商将其开发建成的物业的物业管理事务全面委托给 【安邦物业】管理，【安邦物业】公司从物业的前期介入、物业的入伙到物业的日常管理如保安、保洁、养护、维修等管理服务均全面进行管理并全权负责。
　　全权委托对物业发展商的基本要求：
　　1、配备先进、完善的设施、设备系统，保证工程硬件设施、设备的质量。
　　2、提供物业公司必须的前期管理费用、开办费用及办公、生活场所等。
　　3、对物业管理公司的管理进行监督、检查、建议。
　　对于面向社会承接的物业管理项目，【安邦物业】对其投入及责任和管理关联的地产商开发的物业是完全一样的，并且均能坚持高标准、高质素的管理，达到公司所承诺的管理目标。【安邦物业】管理公司是面向市场承接物业的专业物业管理公司之一，多年来积累了丰富的经验。
　　◆ 合作期限与管理目标
　　合作期限一般暂定为三年，自工程竣工并经市政府有关部门验收合格，物业正式入伙之日起计。若物业入伙后业主委员会根据业主大会授权依法签订新的物业服务合同，则与发展商签订的前期物业服务合同自业主委员会签订新的物业服务合同生效之日自然终止。
　　执行物业所处地区住宅管理部门规定的各项标准。
　　物业一经入伙即按照【安邦物业】IS09000质量管理体系标准进行管理，完全入伙半年内达到安邦的物业管理标准，符合【安邦物业】IS09000质量管理体系的要求。
　　◆ 服务内容
　　房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。
　　房屋建筑本体共用部位的维修、养护、管理和运行服务。包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、照明、天线、中央空调、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等。
　　物业规划红线内属物业管理范围的公用设施的维修、养护和管理。包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房、停车场等。
　　物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理。包括商业网点、文化体育娱乐场所、本物业配套会所等。
　　专业装修工程质量监理与装修管理。
　　公用绿地、花木、建筑小品等的园林式绿化养护与管理。
　　公共环境的酒店式清洁服务。包括公共场地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清运等。
　　交通、车辆行驶及停泊秩序与安全的专业管理。
　　对小区/大厦实行封闭式安全管理，全天24小时三班轮值，确保小区/大厦安全。
　　配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）。
　　结合地域特色和本物业的特点组织开展丰富多彩的社区文化、娱乐活动以协调社区内人际关系、沟通情愫。
　　管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。
　　接受业主和物业使用人就房屋自用部位、自用设施及设备的专业维修、养护提出的委托并合理收费。
　　七十余项全方位家居服务，包括公共事业申办(如水、电、气、电话、有线电视)、代订报刊杂志、收发邮件、家政服务、室内维修服务、各类商务服务支持等。
　　负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费等政府规定的各项费用，维护全体业主公共利益。
　　理礼并用、德法共行，对业主和物业使用人违反业主公约及物业管理法规政策的行为进行处理。
　　◆ 运作方式
　　房地产开发商将其开发建成的物业的物业管理事务全面委托给 【安邦物业】管理，由【安邦物业】在物业范围内设立专门机构，从物业的前期介入、物业的入伙到物业的日常管理如保安、保洁、养护、维修等管理服务均全面进行管理并全权负责。
　　◆ 双方主要权利与义务
　　发展商委托【安邦物业】管理的房屋，应配备先进、完善的设施，设备系统，保证工程硬件设施、设备的质量。
　　发展商提供物业公司必须的前期管理、开办费用及办公、生活场所等，并对物业管理公司的管理进行监督、检查、建议。
　　物业管理处依据政府各项规定、制订物业管理办法、规章制度、管理收费标准等实施细则。
　　物业管理处接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，接受发展商和业主的监督。
　　◆与发展商相关事项及相关合作条件
　　一、管理用房
　　按政府规定，开发商在物业入伙前无偿提供物业管理公司具备有一定使用条件的管理用房，根据项目的实际需要，具体如下：
　　1、员工宿舍：管理处员工吃住在管理现场，以便24小时提供及时物业管理服务及应对突发事件。员工宿舍可利用小区内转换层等非销售面积，但产权应归属于开发商。
　　2、办公用房：包括主任室、办公室、接待室(兼会议室)、财务室等，此房性质为小区内较正式的用房。
　　3、其它用房：用于存储杂物、工具等。
　　上述各项指标可按当地相关规定、接合入伙前的实际情况及发展商所能提供的条件做相应调整。
　　二、前期开办费用
　　管理处的开办费用其中包括管理处行政备品、安保装备、清洁绿化装备、机电维修装备不包含办公用房间及食堂、宿舍装修和人员前期进场费用，需由发展商承担。

全程物业管理－－代管服务

　　 本服务方式重点针对：发展商没有成立自己的物业公司，拟在合作项目中新成立物业公司，新的物业公司无论从实操经验、管理资质等各方面较完全独立运作还需较长的实战时间，在管理的前期需要先行导入一套成熟的管理模式，因此建议采用比顾问合作更为深入的代管服务模式。
　　 通过代管方式，我司将对项目的全程运作投入更大的力量，采用针对全委项目管理的运作模式，与开发的各个阶段紧密配合，在前期策划、工程建议、销售配合、物业公司组建等前期的各个关键阶段针对性派驻专业驻场人员短期驻场，在项目入伙前的筹备、集中入伙、装修管理，正常管理等实操的各个关键阶段集中派驻长期驻场人员分别担任合作项目物业公司的管理处经理／机电主管／安保主管的职务，直接负责项目的运作，发展商下属物业公司的主要管理层人员可作为我司驻场人员的副手，在实操阶段的前三分之二的时间顺利完成“传，帮、带”的过程，实操阶段的后三分之一的时间发展商下属物业公司的物管人员可以直接上手，【安邦物业】驻场代管人员由“主角”转为“配角”，进行协助、顾问和指导。

　　 代管服务方式较顾问方式从管理的力度上更深入，直接，更易于全面按照【安邦物业】的管理模式来运作；顾问和代管两种服务方式从运作模式、实操阶段派驻人员上基本相同，两种服务方式的不同之处在于：采用顾问方式，我司派驻人员在驻场期间不担任物业公司的任何职务，仅对贵物业公司的管理提供指导建议和咨询，指导和协助贵公司即将成立的物业公司运作。
　　代管费用
　　代管服务费用将综合考虑以下各因素制定：物业的规模、档次定位、发展商下属物业管理公司的基础、服务深度与范围广度、合作期限、实操指导阶段我司派驻人员的数量、驻场时间、顾问团各阶段赴现场的工作量、对协助物业评优的要求、对协助管理商ISO9000认证培训的具体要求等。

全程物业管理－－顾问服务

　　 一、顾问服务的工作内容
　　 【安邦物业】所提供的物业管理顾问服务分为前期介入、实操指导和服务质量跟踪三个阶段，其中实操指导阶段又分为前期筹备、集中入伙、装修搬迁和正常管理四个时期针对各个阶段、各个时期介绍相应的顾问服务内容。
　　 （一）前期介入阶段
　　 1、合作期限：
自合作双方签约之日起至首期物业入伙日(即发展商书面通知业主前来入伙的时间，下同)前二至四个月。
　　 2、服务内容：
　　 根据我司长期从事物业管理实践积累的丰富经验，从物业管理的角度对项目的各种设施、设备、材料的设计、选型、选材、安装等方面提供专业建议，使发展商在项目的投入上既能准确把握未来业主的实际需要，又有利于日后物业管理的成本控制及提高管理质量。
　　 A、依据我司对楼宇机电设备和电梯市场的了解，结合项目本身的市场定位，为发展商提供质量价格比最优的品牌与型号建议，以供参考选择。
　　 B、凭借长期与业主直接交流的经验，想业主之所想，知业主之所需，从业主实用的角度提供户型设计、各种管道设计等方面的建议，以方便业主装修及使用，减少将来物管的难度。
　　 C、对建筑外墙的选材和设计提供专业建议，以方便外墙清洗，使之保持长久的美观。　　
　　 D、根据物业所在地的气候特点，选择因地制宜的环境绿化植物，使其既美观又方便长期养护。
　　 E、针对项目的市场定位，准确推测准业主层次，从实用性上建议会所适合经营的项目，在此基础上进一步建议哪些项目可收费，哪些项目不宜收费，其原则在于先聚人气，进而达到既创造社会效益又有一定经济收益的目的。
　　 F、具体研究项目总体规划设计方案，并结合项目周围社区情况，根据人防与技防相结合的思路，提供保安岗与安保系统监控布点的设计方案，兼顾充分监控与节约成本。
　　 G、在不增加发展商总投资的情况下，为配合国际环保理念的推行，我司将建议适当设置一些环保设施，如感应式开关、自闭式水喉、分类垃圾箱(房)等。
　　 就发展商组建属下物业管理机构提供初步意见：
　　 A、根据地方物业管理法规、政策及【安邦物业】长期以来的物管经验对管理商的管理模式，岗位设置、人员配备等提出建议；
　　 B、根据项目情况和各项工作的内容、程序，在物业管理人员配置成本测算方面提供咨询；
　　 C、根据项目规模、物业管理目标及服务范围、深度、当地行业管理相关法规政策等，对管理商的机构设置、定岗定编、各级各类员工的任职条件和素质要求等提出建议。
　　 对管理用房的大小、分配、位置等提出建议，如：物管人员宿舍出入口应尽量避免与业主出入口交叉等。
　　 配合发展商楼宇销售。根据物业所在地物价部门的有关规定，并结合市场的实际情况就发展商制定管理费收费标准、入伙收费明细及装修期间的收费标准等方面提供建议。
　　 （二）实操指导阶段
　　 1、合作期限：
　　 从首期物业入伙日前二至四个月起计，根据项目实际情况及发展商要求，可分为八个月，十个月、一年不等。
　　 2、服务内容：
　　 实操指导阶段又分为前期筹备、集中入伙、装修搬迁和正常管理四个时期。
　　 ◆ 前期筹备期
　　 指物业入伙前，【安邦物业】协助管理商从机构组建、人员培训到为物业入伙做相应筹备的工作时期。
　　 主要顾问服务内容如下：
　　 指导制定发展商属下物业管理机构的组织架构、岗位设置、岗位职责、人员配备方案等。
　　 对发展商属下物业管理机构的主要管理人员进行培训，并协助招聘与培训操作层人员。
　　 A、提供人员配置及相应素质要求的具体方案；
　　 B、协助对招聘人员进行笔试、面试、实操考核；
　　 C、提供员工入职及岗前培训参考计划，并协助做好培训计划；
　　 D、协助拟制员工在职培训年度规划，并对规划实施进度、落实情况等进行跟踪检查和指导；
　　 E、协助对操作工进行操作培训；
　　 F、就管理商员工外培事宜提供咨询和协助；
? 协助管理商根据物业项目实际情况，测算物管成本，提出物业管理收费标准，报当地政府物价部门审批：
　　 A、人工费用测算；
　　 B、设备耗能费用测算；
　　 C、设备维修保养费用测算；
　　 D、清洁定额费用测算；
　　 E、园艺绿化项目的定额费用测算等。
　　 协助制定入伙交接验收标准及实施程序：
　　 A、按照ISO9002国际质量保证体系文件协助本物业管理商制定验收标准。
　　 B、协助成立入伙接管验收领导小组。
　　 C、指导召开各种入伙专题会议。
　　 D、协助发展商制定“三通”及其它项目入伙必备目标方案。
　　 E、协助接管验收小组及有关人员与发展商、施工单位三方面共同组成联合交接小组并制定交接验收计划。
　　 F、协助交接验收。
　　 协助制定设备移交、接管验收资料清单，协助管理商与发展商之间各类专业设施设备的交接与验收工作(包括各专业工程的竣工资料的交接工作等)。
　　 指导管理商对设备外观出现的缺陷进行整改，对维修保养工作的程序等级进行划分运行中的设备进行节能改造以利于提高设备管理质量。
　　 协助制定入伙前工作计划。
　　 A、协助成立入伙领导小组。
　　 B、协助制订入伙计划。
　　 C、指导制定收楼、入伙必备文件资料，如《业主公约》、《住/用户手册》、《收楼须知》，《收楼指南》、《装修申请登记表》等。
　　 D、指导制定管理费预算，管理成本核算方案，根据本物业所在地政府物价部门的有关规定协助制定各项收费标准。
　　 E、协助制定入伙管理制度。
　　 F、协助发展商完善入伙必备条件(例如通知发展商与当地邮政部门联系落实邮编、通邮时间及报刊订阅等)。
　　 G、协助制定开办费用清单、预算及采购计划。
　　 H、指导制定入伙后各专业服务分派方案。
　　 I、制定入伙期工作方案：如成立入伙期工作小组、场景布置、宣传、人事安排、各种指引标识等。
　　 ◆ 集中入伙期
　　 指业主在发展商书面通知前来入伙的时限内集中到物业现场收楼、验楼、办理入伙手续的工作时期。本期时间短，工作量大、环节多，需丰富的工作经验及工作技巧。如何将有限人力资源合理分配到各个工作环节中去，使入伙工作得以有条不紊地进行，并给业主留下良好的最初印象印成为集中入伙期工作的难点。因为集中入伙期是业主第一次与物业管理机构打交道，第一印象的好坏，将决定物业管理机构日后长期物管工作能否得到业主的配合而轻松，顺利地开展。
　　 为此【安邦物业】将提供以下顾问服务，以保证入伙工作顺利进行，为今后物业管理的正常进行打下良好的基础：
　　 指导成立入伙期各工作组，制定各个工作组责任制度。
　　 制定入伙工作流程，紧急应变方案等。
　　 协助发展商有关部门在集中入伙期间实行联合办公，提供一条龙服务。
　　 ◆ 装修搬迁期
　　 指业主办妥入伙手续后，为其物业进行二次装修，直至搬迁入住的工作时期。此时物业管理公司的工作难点有二：
　　 面对大量不同的装修单位和素质较低的装修工人，如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去监管他们，保护公共设施设备，不侵害业主公共利益，同时又监督装修质量，避免遗留安全隐患等。
　　 业主入住有先有后，怎样兼顾先入住业主的正常生活和后入住业主的顺利装修，如何将两者有效的隔离开来，从而避免被有效投诉，也是一个棘手的问题。
为此，【安邦物业】将提供一整套根据长期实践经验总结出来的行之有效的管理办法，有效帮助解决以上问题，主要内容包括：
　　 指导建立严格的装修审批程序。
　　 指导建立装修单位进场管理工作流程。
　　 指导建立各业主/用户的装修档案。
　　 指导建立装修日常监督管理制度。
　　 指导建立装修现场验收制度。
　　 指导建立装修单位退场管理工作流程。
　　 指导建立各业主／用户的入住管理办法
　　 指导建立各业主／用户搬迁管理办法。
　　 指导建立各业主／用户搬迁注意事项。
　　 ◆ 正常管理期
　　 指物业现场大部分小业主的二次装修工作已基本完成，小区环境的维护、机电设备的保养等日常保养等日常物管工作均已规律开展的工作时期。
在这个阶段【安邦物业】主要提供的顾问服务内容有：
　　 通过日常工作中的实际运作进一步完善发展商属下物业公司之管理机构组建、人员培训及管理等行政方面事务。
　　 指导建立严格的封闭化安全管理制度，包括小区出入登记制度、保安巡查制度、紧急情况处理制度等。
　　 指导建立清洁、园艺绿化操作考评管理制度。
　　 指导建立财务管理制度、财务人员岗位责任制。
　　 指导建立楼宇机电设备及电梯的维修保养管理制度，如电梯五级(周，半月、月、季、年)保养制度等。
　　 按照ISO9002国际质量保证体系标准建立物业管理规范及相应文件并将其切实贯彻到日常管理工作之中。
　　 顾问团定期对项目进行考评，并就各专业所涉及的内容，范围进行全面检查，指出问题，分析原因并提出整改意见，跟踪纠正落实情况：
　　 A、各项管理规章制度、岗位、部门职责及其执行情况；
　　 B、按ISO9002标准对管理商的各专业设备管理体系运行状态、维修、保养情况进行检查、诊断，发现不符合，及时提出整改缺陷和纠正处理措施报告给管理商，协助建立控制程序及方法，确保系统长期正常运行；
　　 C、检查设备的完好率，进行维修技术指导，以便及时排除故障；
　　 D、根据管理商运作过程的实际情况，对涉及各专业管理的文件进行修正补充，对系统出现的问题提出建议和解决方案；
　　 E、对会所设备设施的完善与否提出整改建议：现场考察已装修配置完毕的会所，根据会所的装修格局和功能设置，若发现器材配置不够完善，达不到营业要求，及时向发展商提出建议，以便达到预期效果。
　　 （三）服务质量跟踪阶段
　　 1、合作期限：
　　 实操指导阶段结束后的首三个月至六个月。
　　 2、服务质量跟踪阶段是【安邦物业】的顾问团在驻场顾问撤出一段时间后，再次实地考察项目，对项目物业管理机构进行全面的检查、考评，检验其管理水平是否稳定的同时提供相应的咨询辅导工作。如果有服务质量下滑的迹象，考察团将提出相应的整改意见，并要求物业管理机构限期完成整改，以确保【安邦物业】所提供顾问服务质量的持续稳定。
　　 二、顾问服务的工作方式
　　 【安邦物业】对每个顾问项目所派遣工作人员分为驻场顾问和顾问团：
　　 （一）驻场顾问
　　 根据项目大小及管理复杂程度，在实操指导阶段【安邦物业】将于项目现场派驻一至三名物业管理资深人士任本项目物业管理工作驻场顾问，可分别为驻场经理、机电顾问、安保顾问。常驻物业现场负责以下各类工作：
　　 全面考察项目，熟悉物业所在地物管法规、人文情况并将这些信息传递给我司该项目顾问团。
　　 将我司顾问团针对本项目制定的物业管理具体计划付诸实施。
　　 将项目物业管理计划推行过程中遇到的情况、问题和执行进度及时反馈给我司顾问团以获得技术支持，并协助管理商落实解决。
　　 协助顾问团人员对项目的实地考察、评审、监督整改等的工作。
　　 日常物业管理工作的培训、指导、咨询。
　　 紧急事故的应对与处理技巧。
　　 （二）顾问团
　　 顾问团由一批有着丰富管理专业经验的物业管理专家组成，在前期介入阶段、实操指导阶段根据实际工作需要定期赴现场考察若干次并对管理商进行相应的考核评价；服务质量跟踪阶段赴现场考察一次，另根据发展商的要求及本项目顾问管理服务的实际需要，还可不定期派遣顾问团人员到项目现场进行实地考察并提供咨询指导。顾问团主要负责工作如下：
　　 由顾问团根据驻场顾问及每次考察、评审所传递、获得的信息，凭借【安邦物业】丰富的管理经验为项目度身订造一整套物业管理实施方案，完成合同约定的各项工作内容。
　　 负责解决物业管理工作中的重点和难点，例如前期介入服务、接管入伙服务等。
　　 定期对项目管理商进行全方位考核，并提出整改意见。
　　 对驻场顾问的工作予以考察、评价和完善。
　　 顾问费用
　　 顾问服务费用将综合考虑以下各因素制定：物业的规模、档次定位、发展商下属物业管理公司的基础、服务深度与范围广度、合作期限、实操指导阶段我司派驻人员的数量、驻场时间、顾问团各阶段赴现场的工作量、对协助物业评优的要求、对协助管理商ISO9000认证培训的具体要求等。